十分11选5手机版:碧桂園們進入五年糾結期

最新资讯 2019年09月23日 0:03

碧桂園們進入五年糾結期

碧桂園們進入五年糾結期

【同心同根国旗升】

美元融資雖然一定程度上規避了人民幣融資的強監管問題⊙⌒◇,但卻帶來:其一♂〇,融資成本高〇⊿♂,動輒8%的利率▽♀,甚至是兩位數成本∴⌒⊙,這對於房產企業未來3年是個相當大的負擔;其二⊿﹡∟,受匯率風險尤其人民幣貶值影響極大□,美元融資成本還有加重的風險┊〇,這也會攤薄接下來企業的利潤表現∟。

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對房產和碧桂園不應過分看衰在市面上唱衰房產的聲音從未消失π⊿〇,牛刀、時寒冰以及與任志強辯論的馬光遠都是其中代表∵,看空樓市也成了部分專家和學者討好民意的一大法寶﹡,我們不提倡對樓市單純的看漲或看空□,而是將其納入整體性討論中﹡□。

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土地成本還在攀升∴,房產企業只能通過往期低價土地攤銷總成本來提高抗風險能力∴〇,但樓市價格是很難出現所謂的崩潰現象的▽↑。

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在土地供應端♀┊,受地方財政等因素影響⌒,2019上半年全國土地出讓金價格抬頭勢頭已經相當明顯□∵〇,2019上半年♂,全國300城土地出讓面積47083萬平方米?,同比減少4%∵□。出讓總金額達22490億元♀♀↑,同比增長16%∵。成交均價2565元/平方米□,同比上漲17%⌒∴◇,碧桂園以981億元價格拿到2924萬平米土地?,位居行業第一♂,單平米3300元♂π↑,仍然以三四線城市為主☆♀。

在今年月銀保監會發佈〔2019〕23號文中△⌒,明確「嚴查資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場」♂,媒體報導⌒,監管部門先後對信託公司和銀行進行窗口指導┊⊿∴,要求嚴控房地產業務規模⊙,短期內▽↑π,銀行在強監管之下無疑將面臨嚴峻的融資成本;而另一方面♂□♀,在外部環境以及宏觀調控之下↑□,百姓「持幣觀望」態度加強⊙〇∵,房產銷售增速變緩⊙♀◇,根據國家統計局數據〇﹡△,今年1-8月◇﹡,房產銷售面積較去年同期下降0.6%▽△,同期建築及裝潢材料銷售同比增長僅有3.5%⊙,去年該數字則有7.7%之多⊙。

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摘自國家統計局房地產開發景氣指數顯示♀∟,最近幾月行業雖有抬頭♀∴,但整體仍大幅落後去年□,仍然處於「寒冬期」♀π。融資門檻提高◇⊿,銷售端又承擔相當大壓力↑⊿,房產企業是否真如某些「專家」所言告別黃金期進入下行通道呢∟?我們在此以碧桂園為標本結合同類企業和行業進行探討〇。

在銀行及其他借款目錄中♀∵↑,人民幣負債規模雖然仍占首位☆⊿↑,但已經明顯收窄ππ♂,美元表現明顯☆∴□,這也直接證明:銀行對碧桂園為代表發的房產企業貸款明顯以審慎原則為主♂。

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結合上文也可以看出◇□,強監管信號放出后⊙□,雖然半年積極拿地之後?∵△,但其後招拍掛土地押金大幅削減▽↑☆,碧桂園的拿地熱情陡然下降↑﹡。

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從市場前景看♂〇⊙,雖然現階段面臨「持幣觀望」帶來的滯銷問題♂∵⌒,但長期看城鎮化建設帶來的改善型住房總規模尚在☆☆。

此外↑☆◇,以合同金額和銷售面積為參考△⊿,2018上半年銷售合同單平米售價為9174元⊙,今年同期則僅有9012元π﹡。

見下圖摘自碧桂園2019半年報在此形勢之下∵,碧桂園進行了以下改革:其一♂,大股東資金在美元融資中開始入場〇,不僅提振市場信心〇﹡⌒,亦可攤薄融資成本∵?∟,9月初碧桂園公布消息♂π,將發行總金額5億美元、2025年到期的優先票據◇∴▽,年利率為6.15%♂♂,發售價為票據金額之100%⊙,每半年派息一次▽♀⊿,其中公司主席楊國強全資擁有勵國集團已購買8000萬美元⊙♂?,公司總裁及執董莫斌購買1000萬美元┊,股東低價借錢給上市公司↑,解融資之難;

但總而言之♀﹡,接下來的3-5年是碧桂園們相當糾結且充滿矛盾的幾年﹡▽。(本文首發鈦媒體)

在總成本中♀△,建造成本與土地成本比例大致為4:6?,加之借款成本等因素♂〇⊿,單平米成本大致在6000元左右♂π,毛利率會在30%區間(2019上半年為27%)∟,這也給了接下來價格以及調控提供了一定的空間♂⊿,憑藉現有土地儲備∵♂〇,可以很大程度上對衝風險♀♂⌒。

碧桂園現狀:融資難貴⌒∟⌒,融資貴♀♀◇,有滯銷壓力在國內融資渠道收窄之時▽♂,房產企業普遍將目光放在海外♀▽,通過發行債券及可轉債券等形式獲得美金融資♂,解決現金流問題π◇。

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其二♂◇↑,在戰略端∟⊙⊿,開始出現收縮∴〇,我們尤其注意到土地競買及其他保證金目錄﹡◇,截至到今年6月末┊,其餘額僅有389億元☆〇▽,較上年末的617億元削減甚大↑⌒♂,在調控壓力之下??,房地產企業的拿地熱情逐漸冷淡▽♂,如融創在今年5月大部分城市土地價格回到高位時⊙┊,果斷停止了招拍掛獲取土地⊿♂,規避了拿地風險↑。

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融創和碧桂園為均為國內房企的囤地大戶?□,但前者重心主要在一二線城市↑,後者則向來將三線以下城市視為重點⌒?⌒,在今年上半年┊⊙,三線及以下城市的權益合同銷售金額佔比為56%∟◇﹡。

當然對於地產〇,接下來也勢必會面臨以下問題:1.一二線城市拿地較多♀∵,且多集中在調控後期的高價地☆〇∵,無利可減成為必然要面臨的嚴峻問題π∴,高價格拿地企業恐怕難過此關;2.若無可靠融資渠道⊿▽﹡,在國內銀根收緊之時♀☆,很容易成為「烈士」◇↑。

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在國家統計局數據中♂,1-8月房產企業國內利用貸款總金額為1.7萬億元〇,同比增加9.8%▽?♂,但利用外資同比則增加了129.3%♂?。

但該市場亦有明顯的缺點△♂↑,即用戶收入水平相對較低?⌒,屬於價格敏感型﹡┊☆。在外界調控以及經濟環境變化莫測之時⌒,這部分人群也最容易「持幣觀望」?⌒,容易出現滯銷的問題?↑π。

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在此可以對碧桂園現狀做此總結:1.國內融資渠道限制多;2.境外融資的高成本;3.低線城市銷售滯銷加重∵,3年交房周期內利潤率會被壓縮◇,屆時債券到期∴⊿,對碧桂園的現金和盈利都是極大考驗♂♀□。

單獨看碧桂園△。今年上半年↑∵⌒,共發行25億美元優先票據┊?,周期由3-7年不等↑,年利率為6.5%-8%不等⌒∵,同期發行2-5年不等利率在5.03%-5.93%區間的人民幣債券∵π↑,共計40億人民幣﹡⊙,美元和人民幣融資規模和成本差顯而易見◇┊▽。

雖然房企普遍停止招拍掛購買土地∟□◇,但碧桂園由於的土地儲備能力〇⌒,事實上具有了一定扛周期的能力⊙π。截至2019年6月末⊙∵,碧桂園土地儲備共2.6億平方米□☆,其中51%在建﹡□﹡,共1.3億平方米◇,在建成本中土地成本分攤為4312億元π┊☆,以此推算拿地成本大致為3300元◇。

從宏觀層面┊〇,對房地產企業的調控主要集中在資金端:在融資端緊縮銀根◇∟,在貨幣越發寬鬆前提下仍然防範熱錢流向地產企業∟?⌒,尤其在香港問題「地產霸權」引發一系列社會問題之後↑∟▽,對地產的審慎態度是有着政治政治和經濟多層含義的⊙∴∵,政策端對樓市的限制短期內很難有所鬆動〇∟,在購買端∟♀⌒,仍然進行嚴厲的限購的措施(加之房貸的收緊)□,雖然部分地市傳出限購鬆動信號▽∟,但在上層嚴厲政策之下♂﹡♀,想要突破此限制是相當難的◇∴┊,近期量化寬鬆貨幣趨勢明顯↑,但5年期內貸款利息調整甚小◇,銷售端壓力仍然相當明顯□。

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對於行業□?♂,由於有拿地的總成本限制♂∴〇,很難會出現部分「專家」所表述的價格腰斬現象∴△♀,而在宏觀經濟成長┊⊿↑,人均GDP不斷攀升之時┊,改善型住房空間仍然相當之大♂?π,對於房企亦不能為「解恨」而一味唱衰〇〇。

來源:鈦媒體房產企業正在遭遇相當嚴峻的下行壓力↑△﹡,宏觀頂層設計繼續以「房子是用來住的不是用來炒的」作為指導思想?π□,雖然今年以來貨幣寬鬆政策跡象不斷顯現∟,但仍然嚴防資金向房產企業轉移☆⊿。

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三線以下市場具有拿地成本低♂◇,且作為城鎮化運動的底層力量↑◇,可承接最大規模的鄉村至城市千億的人群△△〇,這也是上一階段碧桂園成長的最大支撐點π⊙。

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這也是房企主要不利因素∵▽⊙,但我們並不能因此就對整個行業完全看衰﹡⊿﹡。根據國家統計局數據∟,2019年1-8月全國房地產投資同比增長10.5%↑∴┊,其中住宅投資增長為14.9%∵,其中中西部地區由於城鎮化建設相對滯后∵♀△,增速強於大盤♀∟∴。

2019上半年⌒∟,權益所有人應占之合同銷售金額為2819.5億元♂⊙┊,在上年同期∟,該數字為3108.2億元⊿,由於合同金額主要以預售數據為主∟,在今年上半年?,碧桂園銷售端確實承載了相當大壓力♂〇,與此同時⌒,營銷和銷售費用增加了1倍π∟,換言之⊿↑〇,在銷售端廣告以及折扣等攻勢之下△▽,其效果並不盡如人意△◇∟。

考慮到合同銷售的預售因素↑,碧桂園通過讓利價格來提高現金流周轉的意圖已經相當明顯♀♂,這也勢必會影響交房后確定收入的盈利情況∵↑。

在同策研究院《2019年1-8月40房企融資利率排行榜》中∴,公司債融資利率最高、發行筆數最多↑⌒π,利率9%以上的全部為美元債□﹡⊙,截至2019年上半年⊙⊿,中資美元債發債額度超1100億∵↑,同比增長9%∵⊙,回到2017年的高點水平▽?,國內房產企業對美元融資之重視足可見一斑π□。

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